ARLingNotes

Nájomná zmluva na byt:vzor, náležitosti a krátkodobý nájom 98/2014

ARLing s. r. o. · 11. septembra 2026

Vzory zmlúv: náhľad zadarmo, celý dokument za 6,90 €

Nájomná zmluva na byt patrí medzi listiny, ktoré si strany bežne podpíšu bez toho, aby si overili, či obsahuje všetko, čo zákon žiada. Občiansky zákonník hovorí, že zmluva musí označiť predmet a rozsah užívania bytu, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu, alebo aspoň spôsob, akým sa táto úhrada vypočíta. Ak sa byt prenajíma na kratší čas, ide o krátkodobý nájom bytu podľa osobitného zákona 98/2014, ktorého náležitosti sú prísnejšie: pribúdajú presné údaje o oboch stranách, opis stavu bytu a jeho vybavenia aj vyhlásenie nájomcu, že vie, podľa akého zákona zmluvu podpisuje. Krátkodobý nájom bytu má navyše presne ohraničenú najdlhšiu dĺžku trvania. Tento text postupne prechádza, čo musí obsahovať bežná zmluva podľa Občianskeho zákonníka, čo pridáva krátkodobý nájom podľa zákona 98/2014, ako dlho môže trvať a ako sa podľa Občianskeho zákonníka skončí nájom bytu vo všeobecnosti, aby ste vedeli, ktorý vzor nájomnej zmluvy na byt sedí na vašu situáciu.

Čo musí obsahovať bežná nájomná zmluva na byt

Podľa Občianskeho zákonníka musí nájomná zmluva na byt vždy označiť predmet nájmu a rozsah, v akom nájomca byt smie užívať. Rovnako musí uvádzať výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu, napríklad za služby, alebo aspoň spôsob, akým sa táto úhrada vypočíta, ak sa vopred nedá určiť pevná suma.

Popri týchto povinných náležitostiach zákon odporúča, aby zmluva obsahovala aj opis príslušenstva bytu a opis jeho stavu. Bez tohto opisu sa neskôr ťažšie preukazuje, v akom stave nájomca byt prevzal a v akom ho má pri skončení nájmu vrátiť.

Čo naviac vyžaduje krátkodobý nájom podľa zákona 98/2014

Zákon 98/2014 o krátkodobom nájme bytu kladie na obsah zmluvy vyššie nároky ako všeobecná úprava v Občianskom zákonníku. Zmluva musí obsahovať údaje o oboch stranách, teda meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby, spolu s označením predmetu nájmu a rozsahu užívania, určením nájomného a úhrad a určením doby nájmu.

Pribúda aj podrobnejší opis stavu bytu, jeho príslušenstva, vybavenia a známych závad, ako aj vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý, že zmluva sa uzatvára práve podľa tohto osobitného zákona. Toto vyhlásenie odlišuje krátkodobý nájom od bežného nájmu podľa Občianskeho zákonníka, kde sa taká veta nevyžaduje.

Ako dlho môže krátkodobý nájom trvať

Krátkodobý nájom podľa zákona 98/2014 sa dojednáva na dobu určitú najdlhšie na dva roky. Strany ho môžu dohodou predĺžiť, najviac však dvakrát a vždy najviac o ďalšie dva roky, takže celé trvanie vrátane oboch predĺžení nesmie presiahnuť šesť rokov.

Zmluva o krátkodobom nájme musí mať písomnú formu a každá strana, teda prenajímateľ aj nájomca, dostane aspoň jedno jej vyhotovenie.

Ako sa skončí nájom bytu podľa Občianskeho zákonníka

Občiansky zákonník upravuje skončenie nájmu bytu vo všeobecnosti: nájom zaniká písomnou dohodou strán alebo písomnou výpoveďou. Tieto pravidlá platia pre nájom bytu podľa Občianskeho zákonníka; krátkodobý nájom podľa zákona 98/2014 má, ako je uvedené vyššie, svoje vlastné osobitné náležitosti aj najdlhšie prípustné trvanie. Výpovedná lehota trvá tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca, ktorý nasleduje po mesiaci, v ktorom bola výpoveď druhej strane doručená; prenajímateľ si však môže v zmluve písomne určiť aj dlhšiu lehotu.

Prenajímateľ pritom nemôže vypovedať nájom z ľubovoľného dôvodu: zákon dôvody výpovede taxatívne vymenúva a prenajímateľ sa ich musí držať. Dôvod výpovede musí byť opísaný skutkovo tak presne, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná, a dodatočne ho už nemožno meniť.

Časté otázky

Ovplyvňuje krátke trvanie nájmu to, či musí mať zmluva písomnú formu?

Nie, dĺžka trvania na tom nič nemení: aj keď ide o dobu určitú najviac na dva roky, zákon 98/2014 vyžaduje písomnú zmluvu, z ktorej dostanú svoje vyhotovenie obe strany, prenajímateľ aj nájomca.

Odkedy sa počíta výpovedná lehota pri nájme bytu?

Nezačína plynúť dňom doručenia výpovede, ale až prvým dňom mesiaca, ktorý nasleduje po mesiaci doručenia, takže doručenie v priebehu mesiaca lehotu ešte neskracuje.

Môže prenajímateľ vypovedať nájom bytu z akéhokoľvek dôvodu?

Nie. Dôvod musí patriť medzi dôvody, ktoré zákon taxatívne vymenúva, a musí byť opísaný natoľko presne, aby sa nedal zameniť s iným dôvodom.

Záver

Vzor nájomnej zmluvy na byt aj vzor výpovede nájmu bytu nájdete medzi vzormi zmlúv podľa slovenského práva; doplňte doň presné údaje o stranách, byte a dobe nájmu tak, aby zmluva obsahovala všetko, čo pre krátkodobý nájom žiada zákon 98/2014, a pri jeho skončení sa riaďte pravidlami o výpovedi, ktoré pre nájom bytu vo všeobecnosti stanovuje Občiansky zákonník.

Zdroje

Fakty v článku sú očíslované podľa interného podkladu a overené k dátumu vydania. ARLing nie je banka; čistý výsledok kontroly nezaručuje, že banka platbu prijme. Ak niektorý zdroj zmenil znenie, napíšte na andrej@arling.sk a článok opravíme.

Nájomnú zmluvu na byt, kúpnu zmluvu na auto, plnú moc, darovaciu zmluvu aj výpoveď z nájmu si vyplníte na stránke vzorov zmlúv: vyplníte formulár, zmluva vznikne priamo v prehliadači a nič sa neposiela na server. Náhľad prvej časti je zadarmo, celý dokument vo Worde stojí 6,90 € a všetkých päť vzorov 14,90 €. Sú to vzory podľa platného slovenského práva vyplnené vašimi údajmi, nie právne poradenstvo.